아파트, 영끌 대신 지분투자 "지분형 모기지", "한국형 리츠"

지분형 모기지

집값의 10%만 현금으로 갖고 있으면 '내 집 마련'이 가능한 지분형 모기지가 나온다. 부족한 자금의 일부는 주택담보대출을 받고 나머지는 주택금융공사의 지분 투자로 조달하는 방식이다.

지분형 모기지의 개념도

 

지분형 모기지로 주택을 구매한 뒤 집값이 하락하면 주금공이 후순위로 손실을 떠안아 주기 때문에 하락 리스크(위험)을 걱정할 필요가 없다. 현금 여력이 생기면 시세보다 낮은 가격에 추가로 지분을 취득하는 것도 가능하다.

시세 10억원짜리 아파트 구입시 전체 집값의 10%인 1억원만 있으면 내집 마련이 가능하다. 집값의 40%인 4억원은 대출로, 50%인 5억원은 주금공이 지분투자를 한다. 보유 현금이 더 있으면 대출을 더 작게 받거나 주금공의 지분투자 비중을 줄일수 있다.
공공이 지분투자를 하는 만큼 지분형 모기지로 매입할 수 있는 주택 가격은 일정 수준 이하로 제한될 것으로 보인다. 서울 아파트 평균 가격이 13억원이고, 정책성 대출인 디딤돌대출의 대상 주택이 6억원인 점을 감안할 때 기준선이 10억원 전후가 될 가능성이 있다.

지분형 모기지로 매수한 주택을 팔 때는 시세 차익을 지분율 만큼 주금공과 나눠 갖는다. 예컨대 본인돈 1억원, 대출 4억원으로 지분 50%를 갖고 있는데 시세 차익 2억원이 났다면 주금공과 1억원씩 나눠 갖는 구조다.
집값 하락에 대한 위험은 공동 투자자인 주금공이 책임지도록 설계된다는 점이 특징이다. 주택 가격이 하락해도 하락분에 대한 손실은 떠안지 않는다는 점에서 사실상 원금보장이 된다. 집값 하락 리스크를 공공이 떠안는 방식은 주금공의 다른 정책상품인 주택연금에도 적용 중이다.

 

한국형 리츠

금융당국이 가계대출의 부동산 쏠림 현상을 완화하기 위해 '지분형 주택금융' 도입을 제시한 가운데, 국토교통부는 '한국형 리츠(REITs·부동산투자회사)' 도입을 위한 준비 작업에 착수했습니다.한국형 리츠는 가계부채를 줄이기 위해 제안된 제도로, 리츠가 아파트를 공급하면 주택 수요자가 지분을 투자하고 임차인으로 거주하는 방식입니다.

 

 

 

한국형 리츠 구조도

지분형 주택금융은 집을 구매할 때 부족한 자금을 대출이 아닌 지분투자 형식으로 공공부문에서 출자받도록 하는 제도입니다. 예를 들어, 주택 매입자와 한국주택금융공사가 아파트 가격의 50%씩을 부담해 소유권을 절반으로 나누고, 아파트를 매도할 때는 매도가격의 절반을 각자의 지분율에 따라 분배하는 방식입니다

 

리츠(REITs)는 서울 및 수도권 등에서 주택가격이 안정적으로 상승할 것으로 예상되는 지역의 부동산을 경제적인 가격에 매입할 수 있는지와 장기 임대에 대한 개인들의 수요가 충분한지가 주요 변수로 작용합니다. 리츠가 수익 구조를 갖추려면 '충분한 임대료'를 받을 수 있어야 하는데, 현재의 전세제도와 경쟁한다면 한국형 리츠 시장 형성이 어려울 것이라는 분석이 있습니다.

 

지분형 모기지, 한국형 리츠, 일반 주택 투자 방식 비교

구분	지분형 모기지	한국형 리츠	일반 주택 투자
구조	개인과 공공(주금공 등)이 주택을 공동 소유	리츠(부동산투자회사)가 주택을 소유, 실거주자가 지분 투자	투자자가 주택을 직접 구입
초기 자금	집값 일부(예: 10~50%) + 대출	전체 집값의 일부(5~30%) 지분만 투자	집값의 대부분 필요 (계약금+잔금+대출)
소유권	공동 소유 (지분만큼 소유, 나머지는 공공기관)	리츠 지분만큼 소유, 나머지는 리츠가 소유	100% 단독 소유
실거주	가능 (실거주 조건 필수)	가능 (지분 투자자=임차인)	가능
수익/손실	매각 시 지분율만큼 차익/손실 공유	지분율만큼 배당 및 시세차익, 월세는 미보유 지분만큼 납부	100% 본인 귀속
유동성	제한적 (전매 제한, 환매 조건 등)	리츠 지분은 거래소에서 매매 가능	실물 부동산 매각 필요, 유동성 낮음
금리 부담	대출분만 부담, 지분 투자분은 사용료(임대료)	대출 부담 없음, 월세+지분 투자	대출금리 부담
위험 분담	집값 하락 시 공공이 일부 손실 부담	리츠가 자산가치 하락 위험 분산	본인이 전액 부담
자산 확대	여유 생기면 지분 추가 매입 가능	지분 추가 매입 가능 (월세 부담 점진적 감소)	추가 매입 불가 (추가 주택 별도 구매)
세금/법률	복합 규정 (지분 등기, 세율 등)	배당세, 양도세 등 금융상품 과세	취득세, 보유세, 양도세 등 부동산 세금

 

 

지분형 모기지, 한국형 New 리츠 분석.pdf

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